Владелец «Острова мечты» Амиран Муцоев считает, что торговые центры умрут

Несколько лет назад Амиран Муцоев, владелец девелоперской группы «Регионы», в портфеле которой свыше 400 000 кв. м недвижимости, инвестировал более $1,5 млрд в парк развлечений на юге Москвы. Проект «Остров мечты» и пандемия круто изменили взгляды предпринимателя на собственный бизнес. Он решил, что у торговой недвижимости нет будущего, и теперь сконцентрировался на сфере развлечений и ретейле. О своих новых проектах он рассказал в интервью Forbes.

Амиран Муцоев встречается c Forbes в новом офисе своей девелоперской группы «Регионы», которая два года назад переехала на территорию самого крупного в стране развлекательного парка «Остров мечты». В кабинете бизнесмена установлено 10 гигантских экранов, на каждом из которых ведется прямая трансляция с объектов, принадлежащих группе.

«Регионы» — один из крупнейших девелоперов на рынке недвижимости. До весны прошлого года группа владела и управляла несколькими десятками объектов недвижимости по всей стране, в том числе торговыми центрами, среди которых 22 под брендами «Сибирский городок» и семь под брендом «Июнь».

За год объем торговых площадей группы сократился почти вдвое после того, как в мае 2021 года Сбербанк, который ранее кредитовал их строительство, получил контроль над 19 объектами, принадлежащими «Регионам». При этом, по оценке Forbes, доход группы, получаемый от аренды, не только не упал, но и вырос с $120 млн до $130 млн. Это произошло благодаря открытию в марте 2020 года самого масштабного проекта в жизни предпринимателя — крупнейшего в России крытого тематического парка «Остров мечты».

— Пандемия сильно повлияла на весь рынок недвижимости. По итогам 2020 года доход вашей группы от аренды сократился вдвое — до $120 млн. Весной 2021 года вы продали часть своих объектов «Сберу», не было возможности их сохранить? 

— Да, мы больше не владеем этими торговыми центрами. Об этом мы совместно со «Сбербанк Капиталом» (входит в экосистему «Сбера». — Forbes) выпустили релиз, где рассказали, что банк купил 100% долей двух компаний: «Регионы Финанс» и АМК «Фарма», владеющих ТЦ «Июнь» и «Сибирский городок». Мне задают вопрос, зачем мы это сделали? Ведь можно было сделать реструктуризацию, нам предлагали в другом банке. 

Дело в том, что я и моя команда, акционеры — мы не верим в этот бизнес, в развитие ТЦ в нынешнем формате. Я больше не строю торговые центры и никогда не буду их строить. Это время ушло. Может быть, я ошибаюсь, но, как показывает практика и все, что происходит в мире, торговые центры умрут. Либо их нужно полностью переформатировать, а это большие деньги, либо просто владеть, управлять и ждать тихо их конца. Просто есть ряд людей и компаний, которые за них держатся. Я не понимаю зачем. Думают, что придет лучшее время, ждут, пока арендный доход и стоимость активов увеличатся, вспоминают, сколько это стоило раньше, и никак не могут переварить: что раньше стоило 100 рублей сейчас стоит десять.

Понятно, что это не совсем рыночная сделка и раньше сеть стоила в десятки раз дороже. Не буду называть цифр, но в ситуации, когда не лучшее время, бизнес продается намного дешевле. Но я к этому отношусь по-философски, легко. Это хорошие комплексы, они на 80-90%, а некоторые на 100% заполнены, иногда даже единственные в городах с населением 400 000-500 000 жителей. В ближайшие 5-10 лет они будут работать нормально. Просто кто-то готов ждать. Мы поняли, что пора поворачивать на 180°, переходить в совершенно другое направление. Сегодня 95% времени я уделяю развитию индустрии развлечений.

— Сейчас в портфеле группы всего 10 проектов, в том числе «Остров мечты», который открылся в феврале 2020 года, после чего неоднократно прерывал работу из-за карантина. Как пандемия влияла и влияет на работу парка?

— Парк был готов к открытию, и мы должны были его открыть. Откуда мы знали, что в 2020 в стране введут локдаун? Это форс-мажор, поэтому я ни о чем не жалею, наоборот, ищу плюсы. За первые две-три недели работы мы как раз увидели все свои слабые точки и во время карантина дорабатывали их: перенесли турникеты, расширили гардероб, внесли изменения внутри тематического парка.

— До открытия парка вы говорили, что рассчитываете на трафик 7-8 млн посетителей в год, а вместе с ландшафтным парком — более 40 млн в год. Какие результаты сейчас? 

— Максимальная пропускная способность парка — 35 000 человек в день, городской променад — еще 50 000. Но у нас были ограничения, больше 5000-10 000 посетителей мы не могли пускать. В момент послаблений, в майские праздники 2021-го, нам удалось зафиксировать 18 000-20 000 человек в день. У парка прослеживается четкая сезонность: наибольший трафик в период школьных каникул и длительных праздников в январе, мае. За 2021 год парк посетило 1,8 млн человек, выручка превысила 12 млрд рублей, учитывая, что мы несколько раз закрывались из-за ковида.

Есть ошибочное мнение, что это все посетители москвичи, которые не смогли уехать в отпуск в другие страны. Но «Остров мечты» — не только для жителей Москвы и Подмосковья. Мы все-таки рассчитываем и на туристов. До пандемии внешний и внутренний турпоток в Москву доходил до 22 млн человек. Кроме того, самый большой чек в аналогичных парках по всему миру оставляет турист: приезжая в другой город, он психологически готовы тратить больше денег. В 2021 году к нам приезжали в гости из Красноярска, Ярославской и Вологодской областей, а также из стран Ближнего Востока, в частности Саудовской Аравии.

— «Остров мечты» стал русским Диснейлендом? 

— Самая большая ошибка, что нас все сравнивают с Диснейлендом, но мы никак не похожи. В отличие от узконаправленного парка развлечений, 80% посетителей которых дети, «Остров мечты» — это целый развлекательный кластер, где каждый член семьи может найти занятие для себя. В нашем парке в процентном соотношении 30% развлечений для детей, 30% — для детей и семей и еще 30% — только для взрослых. Да, парк сделан под детскую сказку, но в нем есть кинотеатр, десятки ресторанов и кафе в городском променаде, боулинг-центр, бильярд, компьютерный клуб. Из 35 аттракционов 15 считаются экстремальными, куда детей не допускают вовсе. Вскоре откроется большой стендап-клуб, гостиница на 410 номеров, ночные бары, концертный зал на 4500 посадочных мест под названием «Москва», которое нам присвоил Сергей Семенович Собянин. Думаю, со временем у людей в сознании все-таки сформируется бренд как место, где есть развлечения для всех. 

— Вы обещали, что стоимость билетов будет ниже, чем в Диснейлендах. Сейчас люди говорят, что билеты в ваш парк стоят слишком дорого. 

— Насколько помню, в Диснейленде стандартный билет стоит $100-120 (то есть 8000-9000 рублей), фаст-пасс — вдвое дороже (билет, позволяющий проходить на аттракционы без очереди. — Forbes). У нас билет «все включено» можно купить за 2000 рублей, фаст-пасс — за 4300. Было очень много запросов: «Если я не катаюсь на аттракционах, почему я должен платить?» Мы просто устали людям рассказывать, что ты платишь деньги не только, чтобы покататься на аттракционах, но и за атмосферу, которую мы создали. Например, в некоторых парках просто ставят 10-20 динозавров, часть из них аниматроники, а часть нет, и за вход туда берут несколько тысяч рублей, чтобы посетитель просто походил, посмотрел. У нас же — более 2500 разных растений, сотни динозавров высотой 20 м, 17-метровый Кинг-Конг, замок Снежной королевы, зона смурфиков с грибами по 18 м и так далее. Это же целый мир — заплати и гуляй!

Мы все-таки пошли навстречу и ввели стоимость билета 700 рублей для взрослого, который сопровождает ребенка (эти деньги также можно потратить на аттракционы). Мы это сделали, потому что в России культура посещения парков пока отсутствует. Большинство посетителей позитивно отзываются, но есть небольшой процент, которым все не нравится: «скучно», «маленький» — миллион разных причин. Они говорят: «Диснейленд лучше». У них спрашиваешь: «А в каком «Диснейленде» вы были?» — и получаешь ответ: «А мы еще нигде не были». 

— Сколько площадей парка сдается в аренду? 

— Площадь уличной части проекта — 600 000 кв. м, ее мы активно используем и планируем построить открытый парк развлечений. Общая площадь крытого парка —  350 000 кв. м, вакантно около 15%. Больше 70% занимаем мы сами и только 30% сдаем в аренду сторонним операторам, в том числе компаниям «Детский мир», «Книжный лабиринт», «Макдоналдс», KFC, ресторанам Novikov group, «Планета суши» и др. Условия работы  зависят от каждого конкретного арендатора — это и фиксированная ставка, и процент от оборота. Как вы знаете, торговля переживает не лучшие времена так же, как и мы. Всем арендаторам мы даем скидки, чтобы они так же, как и мы, выжили. По итогам 2021 года доход от аренды, оплаченной сторонними арендаторами, составил примерно 1 млрд рублей.

Когда мы говорим о выручке больше 12 млрд рублей, это значит, что часть мы направляем на аренду себе же. В холдинговую компанию «Остров Мечты» входят разные предприятия, которые выступают арендаторами парка и большую часть своей выручки отправляют в виде аренды. Например, АО «Регионы-Энтертеймент» управляет парком и является арендатором у компании «Парк развлечений». В будущем, когда к нам придет 7,5 млн человек в год (плановый показатель трафика. — Forbes) и будет большая выручка, арендная составляющая в ней у парка уменьшится, так как ставка аренда у нас фиксированная.

— Из чего складывается основной доход «Острова мечты»?

— Мы активно открываем собственные проекты, и таким образом становимся сами себе арендаторами. В июле 2021 года мы открыли игровой центр на площади 10 000 кв. м. Двухэтажный Dream Game Center включает игровые автоматы с 300 призовыми играми, боулинг на 12 дорожек, бильярд, настольный теннис и футбол, компьютерный клуб и игровые консоли, призотеку, ресторан в американском стиле Dream Food и несколько party-room для проведения мероприятий (компания может арендовать комнату для игры в «Мафию» и «Монополию»). Инвестиции в центр составили 350 млн рублей. Раньше на месте игрового центра работал большой детский универмаг с множеством мелких арендаторов, но мы увидели, что формат не работает так эффективно, как нам бы хотелось. Dream Game Center не просто приносит больший доход, но и позитивно влияет, расширяет диапазон дополнительных услуг развлекательного кластера.

«Остров мечты» — это парк развлечений, вокруг которого мы выстраиваем целую экосистему. В феврале мы запустим маркетплейс Dream Store, где будет представлено более 100 000 наименований товаров. Собственный ассортимент будет составлять около 5%. Мы производим собственные тематические игрушки, одежду и сувениры, а также товары с изображением популярных персонажей, по которым парку удалось подписать лицензионные соглашения (смурфики — IMPS S.A., черепашки-ниндзя — Viacom International Media Networks, образы из «Отеля «Трансильвания» — Sony Pictures Consumer Products, Hello Kitty — Sanrio GmbH). На территории парка работает семь собственных тематических магазинов с этой продукцией. Мы самостоятельно управляем билетными продажами, своим общепитом, у нас свои департаменты шоу-программ и кинопроизводства. В будущем планируем снимать мультфильмы и кино для молодежи. На базе проекта «Остров мечты» мы создаем большую систему — Dream Island Home Entertainment, в рамках которой занимаемся разработкой онлайн-игр, создаем NFT-картины по мотивам наших героев, которые будут продаваться на ведущих биржах, и единую криптовалюту dreamcoin, которой в дальнейшем можно будет расплачиваться в парке. Все эти IT-проекты взаимосвязаны и в будущем будут приносить больше денег, чем продажа билетов на «Острове мечты». Наша лояльная аудитория превышает 2 млн человек, и мы хотим, чтобы она оставалась с «Островом мечты» и после выхода из него.

— Общая стоимость вложений в «Остров мечты» — $1,5 млрд. Сколько стоит содержание парка? 

— Ежемесячно уходит 400 млн рублей, все-таки у нас работают тысячи людей, траты электроэнергии сопоставимы с двумя столичными микрорайонами — больше 23 мегаватт. Мы постоянно добавляем новые аттракционы, только в 2021 году установлено шесть новых стоимостью более миллиарда рублей. Парк — это живой организм, инвестиции в который мы не сможем остановить еще ближайшие лет десять. Когда я только начал его проектировать, один очень известный человек из индустрии развлечений США сказал: «Амиран, вот ты построишь парк и ты его еще много лет будешь перестраивать». Я тогда не поверил. И вот прошло два года с момента открытия «Острова мечты», и я понимаю, что еще много чего предстоит сделать.

— Проект кластера с колесом обозрения на ВДНХ вписывается в стратегии по развитию нового направления группы? 

— Да, проект на ВДНХ — это колесо обозрения и 30 000 кв. м городского променада под открытым небом с кафе, барами, ресторанами и прочей инфраструктурой, которую мы строили три года. Открытие запланировано на апрель-май 2022 года. В проект инвестировано около 12 млрд рублей.

Ну и что, что кризис? Я смотрю на это философски: сегодня пандемия, недавно была девальвация, а завтра опять что-то произойдет, война, например. Если ты не готов принять вот эти проблемы, с которыми можешь столкнуться, тогда не нужно заниматься бизнесом. Занимайся наукой. Я верю в индустрию развлечений. Понимаете, есть страны, где она развита, есть страны, где она недоразвита, а в России она в принципе отсутствует. Такая большая страна, один из крупнейших мировых городов Москва не может существовать без такого проекта.

Индустрия развлечения — мощный драйвер развития экономики городов во всем мире. Если смотреть на мировой объем рынка развлечения в Америке, это примерно $500-600 млрд и ежегодно у сегмента самый высокий рост. Объем рынка развлечения в России — $25 млрд, и он будет расти минимум по 20-30% в год. Думаю, в течение трех ближайших лет этот показатель в России должен достигнуть $100-150 млрд, а холдинговая компания «Остров Мечты» займет минимум 20% рынка, у нас все для этого есть.

Что думают о проекте эксперты

Полина Жилкина, руководитель департамента торговой недвижимости компании JLL:

«Парк развлечений — действительно уникальный объект для Москвы, и в ближайшее время аналогов ему не будет, так как некоторые планируемые проекты аналогичной концепции были видоизменены, приостановлены или отменены (например, Парк будущего, Universal, Ferrari World и пр.)».

Марина Малахатько, старший директор, глава ретейл-департамента CBRE:

«Долгосрочный тренд действительно указывает на рост доли развлечений в тратах потребителей по всему миру. Однако пандемия, разумеется, сильно подорвала развитие этого бизнеса, и в настоящий момент развлечения теряют от 30% до 70% выручки.

Проект запустился тяжело из-за пандемии, сейчас наблюдается картина недобора трафика в будние дни и в целом, неплохая посещаемость по выходным. Ставки аренды на 30% выше, чем в среднем по текущим сделкам с арендаторами в Москве. Трафик ниже заявленного в пять раз.

Я знаю, насколько дорог парк собственникам и сколько труда они вложили в этот проект. Действительно, очень старались сделать современный и красивый торгово-развлекательный парк. По факту, я думаю, нужно оценивать экономический эффект отдельно от остального. С инвестиционной точки зрения «Остров мечты»  пока не оправдывает ожиданий и требует расходов больше, чем зарабатывает. То есть срок окупаемости уже увеличился на несколько лет. С эстетической точки зрения и в разрезе значимости для города вопрос дискуссионный — новый развлекательный центр с благоустроенными зонами однозначно лучше заброшенного парка и развалин хозяйственных построек, оставшихся с 1990-х.

На мой взгляд, проект должен был или открыться в 2016 году, как изначально планировалось, или значительно видоизменить концепцию, подстроившись под новые реалии, — лучше интегрировать ландшафт к зданию, сделать здание компактнее и в двух торговых уровнях и, конечно, завести якорных арендаторов (например, продуктового супермаркета на минус первом этаже), которые дают ежедневный большой трафик. Есть и проблемы в транспортной схеме и навигации».

Источник

Фото Александра Карнюхина для Forbes

Оставляйте комментарии, высказывайте свое мнение. Следите за новостями. Подписывайтесь на email-рассылку на еженедельный «Вестник индустрии детских товаров» и получайте самое важное о бизнесе в удобном формате! Делитесь своими новостями и размещайте рекламу на наших ресурсах.